易居论坛中国城市更新将撬动巨大内需空间

中新网上海8月31日电 (记者 于俊)刚刚在沪落幕的易居论坛以“城市更新与后开发时代的中国房地产业”为主题,业内专家、大咖认为“城市更新是盘活存量土地的重要手段,也是房地产行业新的增长点”“城市更新是房地产存量时代新机遇”“城市更新将撬动巨大内需空间”。

城市更新需要构建新模式

锦和集团副总裁蒋雷霆介绍了近年来公司参与的城市更新项目并提出两方面建议:政府规划应允许层高较高的工业厂房解决规范化插层,以提升物业价值;针对老旧商办及酒店类物业所剩土地批租年限不多的情况,相关部门给予适当续期,以提升市场吸引力及基金或外资收购的活跃度。

2009年,林宝军从北京奔赴上海,担任北斗三号卫星总设计师,开启了自己的“北斗生涯”。

23年与船为伴,参与执行全部44次北斗导航卫星海上测控任务,远望7号船船长倪留国见证了我国航天事业的快速发展。

作为01指挥员,尹相原需要及时发现和处理一些应急情况,因此要对十几个子系统和所属的200多个岗位的流程和特点比较熟悉,这样才能在关键时刻及时准确地给出指令,保证任务顺利推展。

上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳指出,目前以旧城改造为主的城市更新迎来新的发展机遇,房地产增量大开发进入了后开发阶段,竞争力重点在于全产业链的运营和资产管理。对于房地产行业发生的变化,要秉持创新、适度超前的立场,产学研相结合的价值会更高。

“为能一直远航深海大洋而自豪”

创新并不容易,“理念和观念创新,比技术创新更难。”林宝军清楚地记得,2015年7月,自己花了整整一周的时间来说服身边的专家接纳这个观念,并朝着这个方向尝试,“现在大家都觉得这创新太值得了!”

“当整流罩合上的那一刻,我想到再也看不到这颗星了,眼泪唰地一下就流了下来。”林宝军说:“为了研制这颗星,伙伴们用了3年多时间实现了美国GPS系统花了20年时间攻关的技术。”

王玉磊 黄国畅 余建斌

“创新的征途将再次起航”

说起蹈海探天的追“星”历史,倪留国有许多难忘的故事。但最难忘的还是2011年执行北斗二号第四颗倾斜地球同步轨道卫星发射任务中,远望3号船听令参加应急测控,参与验证卫星扩频设备信号锁定,在分秒之间牵引卫星进入预定轨道。

“很幸运能和北斗共成长。能够在这个伟大的时代中,参与这么伟大的事业,付出再多的汗水也值得。”尹相原说。10多年来,他在“加速”成长的同时,也见证了西昌卫星发射中心综合测试发射能力的“加速”跃升,以及全球卫星导航系统组网速度的新纪录。

远望7号船驾驶室墙上挂着一幅世界地图。地图上交错纵横的航线,记录了远望号船护送北斗的时刻,也见证了远望人对未知海域的探索。与有相对固定航线的远洋商船不同,航天测量船多是向大洋深处进发。每次执行海上测控任务,尤其是开辟新的航线,对远望号船来说都是一次挑战。

北斗系统“收官之星”发射任务01指挥员尹相原

大规模燃料泄出,比加注危险百倍。关键时刻,尹相原所在的加注分队党支部反复研究推进剂泄出技术难点,分析近500个阀门、1600米管道等设备设施状态。他们组成党员突击队扛起重任,组织8次泄出演练,把泄出方案细化到分钟级,精确到每一个动作、每一句口令,尽力降低风险。经过两天奋战,任务安全完成。

北斗三号卫星总设计师林宝军

比如,新一代北斗导航卫星有一门“看家本领”——在轨赋能。这项技能可以使卫星在天上“有错能改”“自我修复”“自我刷新”。以往,一号卫星上天后完成任务,就要弃用,等待二号卫星发射后替代它。但有了“在轨赋能”这项本领后,卫星就可以在硬件不变的情况下,实现信号体制、算法、频率等的更新换代,并被赋予新的能力。

从使用传统的航海仪器到新加装北斗导航设备,远望号船经历了从测控北斗卫星到验证使用北斗导航系统的变化。而伴随着北斗卫星发射进程,远望人经历了从第一次执行北斗任务的紧张到一年执行近10次任务的从容。倪留国也从一名航海员成长为船长,航海里程达到了近50万海里,完成了80多次任务。

每次海上测控任务短则一月、长则数月。“桅杆上系着梦想,甲板上书写人生。尽管在星辰与大海的征途上,有一些无奈和艰辛,但作为我国航天事业的参与者、见证者,能够为建成北斗导航系统贡献一份力量,我们为此自豪,并将继续追求卓越。”倪留国说。

尹相原是北斗系统第五十五颗“收官之星”发射任务的01指挥员。这是他第五次担任01指挥员,也是第三十九次参与北斗发射任务。

易居房地产研究院院长助理、综合研究中心总经理崔霁在论坛上分享了《城市更新当前面临的机遇和挑战》报告,中国早在2007年启动了老旧小区改造,但之前重心聚焦棚户区和危旧房,老旧小区改造进展缓慢。2019年以来,随着棚改收官,老旧小区改造接棒棚改,成为惠民生、扩内需的重要手段。

远望7号船船长倪留国

政策和法律法规亟待完善

此后11年里,他带领平均年龄不到31岁的中科院北斗导航卫星研制团队,完成了12颗北斗导航卫星的抓总研制和发射,实现了众多关键技术的突破与创新,为中国北斗三号全球卫星导航系统的建成和开通立下功劳。

6月15日,尹相原和同事在进行正常的发射前功能检查,低温动力系统的指挥员突然报告,说某项压力参数不正常。虽然故障很快得到排除,但随即又有了更大的挑战:“推进剂不满足发射的温度要求,必须泄出近400吨的火箭常规推进剂,再重新加注。”尹相原说。

“很幸运能和北斗共成长”

自上世纪90年代以来,一代代北斗人接续奋斗、不懈探索。新时代北斗精神是以爱国主义为核心的民族精神和以改革创新为核心的时代精神在航天领域的生动诠释,是“两弹一星”精神、载人航天精神等科技战线红色基因在新时代的赓续传承。

华东师范大学副教授崔裴提出,《民法典》设立居住权,对于城市更新扩大养老产业,居住权是很好的法律工具,但需要地方政府具体落实跟进。如一些老旧厂房或商办转养老项目,由于企业出现资金链问题导致老人权益无法保障,从长远看如允许将此类养老地产性质转为住宅,就可设立居住权,能给予老人更多保障。

中国物业管理协会名誉副会长、原上海市住建委巡视员庞元表示,存量开发涉及土地使用年限的问题,探索此类问题,有利于土地二级市场的建立和发展。包括城市空间规划、城市土地资源配置等在内的城市更新内容,正成为各地编制“十四五”规划中的一个重点。旧区改造是城市发展的永恒命题,上海多年来探索形成了系列旧区改造的推进机制,为城市更新走出了新路子。(完)

回顾与北斗为伴的岁月,林宝军印象最深刻的是2015年北斗三号卫星首发星在发射前整流罩合罩的瞬间。

当指挥长宣布发射成功的那一刻,尹相原心里的大石头才落了地。不过没有过多庆祝的时间,当天下午,他和同事就需要对塔架的状态进行撤收和恢复,为下一个任务做准备。

目前老旧小区改造面临一些挑战:一是巨大的资金缺口,对于完善类和提升类改造,居民出资意愿低、社会资本积极性不足、政府财政压力大,没有形成有效的商业模式;二是在改造中涉及不同业主、改造主体及相关权利人等多方利益调整,如协调不周,往往造成工期停滞或重复改造等问题;三是缺乏长效管理机制,改造效果很难保持,导致后续管理难以推进;四是旧改区域大多位于风貌保护区,限高、容积率无法突破,而新建的低密度住宅又面临限价政策的难题。

在他的带领下,团队自主创新的路子越走越宽。功无枉费,经过北斗人持续奋斗,6月23日,北斗三号全球卫星导航系统最后一颗组网卫星成功发射,完成全球星座部署。

如今,北斗人的征途还在继续,他们的精神也将传承下去,谱写新的故事。

在上海电气集团企业改革办副主任舒治刚看来,每个行业都会有周期性发展阶段,在每个阶段寻求生存和发展尤为重要。城市更新最大的目标是要保工业用地底线,要在存量中求增量、在传承中求变革、在创新中求效益,其中构建良好的商业模式是发展的重要基础。城市更新将撬动巨大内需空间。

6月23日,伴随着轰鸣巨响,重新加注燃料的长征三号乙运载火箭,托举着北斗三号最后一颗全球组网卫星飞向太空,为北斗发射任务画上一个圆满句号。

万科上海区域投资与合作开发部总经理黄超俊结合自身实践提出建议:对重点片区实施一地一策方案,资金来源、开发主体跟国资公司联动方面应有政策和法律法规层面支持。

在林宝军看来,取得这些成就离不开“勇于创新、敢于挑战”的精神。“攻关一项航天技术一般要花10年左右时间,在卫星上应用可能又要10年左右。如果用别人现在的末期技术,到卫星做出来,就等于是20年前的技术了。只有创新,才能实现追赶和超越。”

航天发射是高风险的行业。尹相原觉得,整个任务中最危险的是常规加注和低温加注,“常规推进剂有剧毒,低温推进剂温度极其低而且易燃易爆,我们要进行大量的训练。”

华东师范大学房地产系主任胡金星认为,中国房地产业应更注重以房地产资产为核心,房地产业内涵会更加丰富。针对城市不同主体相关利益不对等问题,授予某些群体一定权利让其参与进来,这是解决城市更新体制、机制方面需要改进的。

她的对策是:一是构建良性的投资循环,形成城市更新商业模式;二是平衡各方利益,在土地、规划等政策支持基础上,叠加限价、适当放开等政策,吸引社会资本参与;三是转变运营思路,以产业升级、创新驱动,实现区域的可持续发展。

7月31日,参加完北斗三号全球卫星导航系统建成暨开通仪式后,林宝军难掩内心激动:“创新的征途将再次起航。”

尹相原对“01”指挥员有自己的理解,“‘0’寓意归零,航天发射,质量就是生命,任何时候都必须做到严慎细实,不留任何隐患;‘1’寓意协调统一、万众一心。”

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城市更新撬动巨大内需空间

据介绍,一般来说,航天系统内一件产品中新技术的使用率不超过30%,但在北斗卫星里,新技术的使用率超过了70%。

“远望号船是我国自主设计建造的综合性航天远洋测量船,主要担负火箭、卫星、飞船等航天器发射和飞行时的海上测量及控制任务。海上测控看似只有短暂的几百秒,但对于高速飞行的火箭、卫星来说,差之毫厘谬以千里。正是凭借着精益求精的科学精神,远望号船圆满完成200多次海上测控任务,成功率100%。”倪留国说,“我为能一直远航深海大洋而自豪。”

7月31日,北斗三号全球卫星导航系统正式建成开通。这离不开“自主创新、开放融合、万众一心、追求卓越”的新时代北斗精神。